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融合与创新引领中国购物中心发展持续向好

作者:中国网地产 时间:2021-02-23
导读:2019年6月12日,上海——中国连锁加盟协会与世邦魏理仕近日联合起草《2018-2019年度中国购物中心发展力报告》。报告从宏观经济走势、商场租赁活动、运营绩效、成本支出、未来预期五个维度综合评价了中国商场的发展绩效,指出在国内消费持续活跃、居民需

2019年6月12日,上海——中国连锁加盟协会与世邦魏理仕近日联合起草《2018-2019年度中国购物中心发展力报告》。报告从宏观经济走势、商场租赁活动、运营绩效、成本支出、未来预期五个维度综合评价了中国商场的发展绩效,指出在国内消费持续活跃、居民需求持续升级的背景下,商场发展动力继续处于正区间,业主对未来运营的预期普遍良好。

报告显示,2018年,外部不确定性上升,国内消费对中国整体经济的拉动作用进一步增强。居民收入增加带来的消费升级和结构优化推动了中国购物中心业务的不断扩张。在纯线上红利的巅峰时期,电子商务全面进入线下市场,推动零售业加速线上线下融合和全渠道战略转型。购物中心的销售和租赁收入稳步增长,许多业主正在增加对大数据和新零售技术的投资,以拥抱新零售。

世邦魏理仕中国战略咨询部主管王晓梅表示:“中国购物中心的发展是洞察中国商业地产活力和弹性的一个好视角。作为一个持续的知识伙伴,世邦魏理仕祝贺报告的发布,并感谢中国连锁加盟协会的信任。我们将继续站在全球的角度,回归消费需求的源头,结合数字商业场景,不断为地方政府和市场参与者提供专业的参考意见。”

整体开发实力和子项状况:2018年整体开发实力处于正区间,业主成本控制能力有所提升

统计显示,2018年,全国购物中心综合发展指数为64.5,同比下降4.0,但仍高于繁荣和下降线14.5。与2017年相比,2018年略有下调,主要体现在租赁活动和经营业绩上。其中,租赁活动受一些项目的总租赁面积没有增加的影响,但整体市场租赁询价量仍然不错。

融合与创新引领中国购物中心发展持续向好-中国网地产

从当前同比各项指标分析,宏观市场指数录得75.3,同比下降0.9,主要是部分项目所在的二三线城市整体市场占有率没有明显提高。

“租赁活动”指数为73.9,同比下降7.6,但仍高于23.9的繁荣-萧条线。下调的主要原因是包头、惠阳、洛阳、泉州等零售市场规模较小的城市的部分商场客流量同比略有下降。此外,其他城市的一些项目在年内进行了大规模的租户调整,从而影响了全年的总客流。但在2018年,市场仍有相当大的消费基础来保证购物中心的租赁需求。新技术进一步推动全渠道零售的发展,“整合”和“创新”继续引领中国零售房地产市场。

“运营绩效”指数为83.4,同比下降9.3,但仍是表现最好的分项。下调的主要原因在于2018年销售增长加快或租金上涨项目略有减少,但仍有80%和83%的项目分别出现销售增长和租金收入增加。说明购物中心整体运营在改善。

“成本控制”的发展动力为37.0,同比增长3.5,但仍比门槛低13。这一方面说明购物中心企业的效率得到了有效的提高,另一方面也说明成本控制的压力依然存在。在具体支出项目上,2018年大部分购物中心对大数据和新零售技术的投资持平或有所增加。其中,投资配置智能停车系统、室内导航、搭建大数据平台已经成为数字和新技术领域购物中心的标准,许多购物中心也开始投资客户人脸识别、智能试穿、无人零售和

总的来说,七个地区购物中心的发展动力位于门槛以上,这表明全国购物中心市场总体保持健康发展。各地区从高到低依次为华东(72.4/同比上升1.4)、西北(69.5/同比上升1.7)、西南(66.7/同比上升4.5)、华北(64.8/同比下降3.3)、华南(60.8/同比下降7.5)、东北(58.3/)具体而言,以上海为核心的长三角地区继续领跑华东地区西北、西南地区购物中心综合开发能力明显提升,主要得益于成都、Xi、昆明、南宁部分优质项目入住率、销量、租金收入持续提升。东北和华中地区的同比调整主要受长春和洛阳少数项目客流或入住率下降的影响。但哈尔滨、沈阳、武汉、郑州、长沙等市场仍在稳步发展,很多发展能力指标仍在提升。

2.一线城市具有显著的市场优势

从城市能源水平来看,北上广深四市继续保持主导地位。一线城市购物中心综合发展能力为72.1,同比增长2.1,分别比二三线及以下城市高7.2和8.6。这主要是因为北京和上海对国内外品牌的持续吸引力。以上海为例,据相关统计,2018年,上海各类型首开店835家(不含弹窗店),平均每天新增首开店2.3家。835家一线门店中,全球及亚洲一线门店19家,中国及mainland China一线门店301家,华东及全市一线门店515家,一线门店创新高。成本控制和当前发展动力的崩溃使得一线城市明显好于二线城市

线和三线及以下城市。而在宏观市场分项发展力上一线城市与二线城市持平,优于三线及以下城市。在租赁活跃度和运营表现分项发展力上,一线城市与三线及以下城市持平或有微小领先,均优于二线城市。

3.二线城市有所回调,但强二线城市表现良好

二线城市综合发展力录得65.0,同比下降2.8,但仍高于荣枯线15.0,这主要受益于强二线城市例如成都、杭州、南京、重庆、西安等城市的良好表现。核心二线城市持续的人口增量为这些城市的零售市场在绝对量和增速上表现抢眼。而港珠澳大桥的全线贯通,更给整个华南片区带来了瞩目的城市发展和消费活力。此外,2018年部分经验成熟的开发商打造的高品质购物中心入市给中高端品牌的进驻提供了物业选择。然而我们也看到,一些持续供应量较大,但消费增速较缓的二线城市仍然面临空置面积去化的压力,新项目延期开业、存量项目空铺招租困难、入驻品牌质量下降等问题时有发生。

三线及以下城市综合发展力录得63.6,同比下降4.4,但仍高于荣枯线13.6。国际品牌基于一二线市场与三线城市采取差异化经营的思路趋势开始显现。相关数据显示,2018年国际快时尚品牌有42%的新店选址三线及以下城市,其中,华东的节点性城市,华南的佛山、厦门,西南西北消费力逐步提升的昆明、西宁都是品牌选取的区域。而一二线城市,快时尚门店则呈现出更多是植入高科技元素。

不同物业类型购物中心发展力解读

1.奥特莱斯型购物中心继续领跑

从不同类型来看,奥特莱斯型综合指数录得69.9,同比下降4.2,但综合发展力仍依次领先于都市型(66.0)、地区型(63.1)和社区型(62.9)三类购物中心。在分项发展力中,奥特莱斯型购物中心的租赁活跃度和运营表现2018年同比都有正向提升,而宏观市场、成本控制中有不同程度的同比调整。相关统计显示,2018年全国奥特莱斯前20强总计录得510.64亿元的销售额,较去年同期增长近25%,单个项目突破20亿元销售额的奥特莱斯数量也由2017年的10个继续攀升至2018年的13个。

2.社区型购物中心租赁活跃度下降

社区型购物中心发展力录得62.9,同比下降7.4,并低于其他三个类型购物中心。该类型综合指数的下跌主要受“租赁活跃度”分项指数下降的影响。越来越多的社区型购物中心的涌现,使得社区型购物中心面临较为严峻的竞争压力,而都市型和地区型购物中心得益于较大的物业体量规模带来的辐射效应及日益完善的交通便利,分流了相当部分区域内消费者一部分的日常消费需求。

2019年中国购物中心发展展望

1.总体购物中心市场展望

分析显示,截止2018年底,中国购物中心市场现状指数为62.1,未来6个月预期指数上升6.0至68.1,显示购物中心业主对后市持谨慎乐观态度。具体来看,有超过六成的业主对项目的租金收入、销售额和盈利状况持增长的乐观预期。有超过一半的业主认为未来项目的运营成本会有所增加,该项比例同比去年略有提升,说明业主对未来运营压力有一定预期。

2.区域和城市能级市场展望

分析显示,全国七个主要区域未来6个月预期较现状均有提升,上升幅度在1.1-10.5之间。

融合与创新引领中国购物中心发展持续向好-中国网地产

预期与现状相比,华南、西南和西北有望在2019年较多地提升市场景气度,未来6个月预期指数录得67.1、72.7和74.2,分别高出现状指数10.5、10.0和7.8,涨幅位列七大区域的前三位。位于华南片区福建和厦门两地优质商场优势显现,而受惠于大湾区的创新机遇,多个位于广东省境内的节点城市消费力提升。西北和西南的向好态势将继续受惠于核心城市西安、成渝的快速崛起,成都将以中西部地区零售第一城的优势继续吸引国内外品牌的进驻,核心商圈优质项目的不断优化,次中心区域商场的更新迭代抬升整个城市的消费水平。而西安在2018年迎来的多个地标项目将为城市添加更多的优质品牌吸引力。

华北、华中、华东和东北地区的市场预期亦在上升通道内,未来6个月预期指数分别录得68.2、58.7、74.4和58.9,较现状指数高出5.8、4.9、3.3和1.1。

在不同能级的城市购物中心发展趋势上,一、二、三线及以下城市的预期指数分别较现状指数上升1.2、7.7和6.7,达72.8、69.6和67.6。而二、三线及以下城市与一线城市的发展力距离正在迅速拉近。近期出台的《2019年新型城镇化建设重点任务》中关于开发落户条件的政策将为更多二三线城市的人才吸引和人口聚集带来积极的影响,从而广泛地促进城市的消费活力。然而,新增供应量增加仍将是二三线城市亟待面临的重大课题,有62%的业主表示,对自身项目所在的二三线及以下城市未来三年的购物中心增量表示担忧。

3.不同购物中心类型市场展望

从不同类型购物中心的发展趋势上看,都市型、地区型、社区型以及奥特莱斯型四种类型的购物中心预期指数分别录得70.8、66.6、65.8和76.5,较现状指数提升8.0、5.8、4.8和10.9。其中,奥特莱斯型和都市型上升潜力较大。奥特莱斯型以保有较强的目的性消费特性依然保持强劲的增长势头。都市型购物中心的位置仍是项目吸引品牌的核心因素,2018年多个核心商圈改造案例的重装入市也给老旧物业的改造带了积极的预期和前景。有超过八成的受访项目在2018年录得“租赁问询量”的提升,近乎所有项目的业主表示在未来6个月项目的盈利能力有望进一步提升。

(责任编辑:崔瑞婷)
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